پرسش :
امكان ساخت و ساز در اراضي حاشيه شهر واقع
در محدوده خدماتي (داراي كاربري مسكوني و
لحاظ شده در محاسبات تراكم) بر اساس كدام
بند قانوني ميسر است؟
پاسخ :
آن دسته از اراضي كشاورزي كه بر اساس طرح
تفصيلي مصوب داراي كاربري مسكوني است، با
توجه به بند 2 بخش ب موضوع دستورالعمل
ماده 14 قانون زمين شهري قابل تبديل بوده
و تغيير كاربري اراضي كشاورزي يا آيش داخل
محدوده قانوني به مسكوني در صورتيكه در
طرح تفصيلي يا هادي آنها پيشبيني خدمات
مورد نياز تهيه و به تصويب رسيده باشد،
مورد تأييد است. كسب اجازه قطعه بندي و
تفكيك ساختمان سازي اينگونه اراضي مشمول
ضوابط و مقررات مربوط به تأمين فضاهاي
عمومي و خدماتي شهـرها موضوع مصوبه
3/10/69 شوراي عالي شهرسازي و معماري
ايران خواهد بود و درخصوص بند 7 ضوابط
جلوگيري از افزايش محدوده شهرها مصوب
10/8/78 شوراي عالي شهرسازي و معماري
ايران، حاشيه شهرها به اراضي بزرگ كشاورزي
متصل به محدوده شهر حد فاصل بخش هاي ساخته
شده و خط محدوده طرح توسعه و عمران مصوب
اطلاق مي شود.
*****************************************************************************
پرسش :
با توجه به مصوب مورخ 3/10/69 ضوابط و
مقررات مربوط به تأمين فضاهاي عمومي و
خدماتي شهر، آيا زمينهايي كه از قبل در
محدوده خدماتي شهر بوده اند در حال حاضر
هنگام تفكيك و قطعه بندي و ساختمان سازي
مشمول مصوبه فوق مي باشند يا خير ؟
پاسخ :
در طرحهاي توسعه شهري (جامع شهر) و طرح
تفصيلي مربوطه براي برخي معابر تعريض
منظور ميگردد و انجام تعريض به صورت
تدريجي و معمولاً بهنگام نوسازي و بازسازي
ملك صورت مي گيرد.
*****************************************************************************
پرسش :
صدور پروانه ساختماني واحدهاي شهركهاي
مسكوني مصوب مراجع مربوطه براساس ضوابط و
مقررات كدام مرجع يا تشكيلات است و بر
اساس كدام بند يا تبصره قانوني تعيين و
اقدام مي گردد؟
پاسخ :
به استناد بند 6 دستورالعمل صدور پروانه
تأسيس بهره برداري از شهرك خارج از محدوده
قانوني و حريم شهرها موضوع ماده 12 آئين
نامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث
بنا مصوب 17/12/56 تا زماني كه در هر يك
از شهرك ها شهرداري تأسيس نگرديده و يا
اداره امور آن به عهده يكي از شهرداريهاي
مجاور واگذار نشده باشد، صدور پروانه
ساختمان و اعمال نظارت بر اساس ضوابطي كه
توسط احداث كننده شهرك تهيه و به تصويب
استاندار رسيده باشد انجام مي شود و پس از
تأسيس شهرداري در شهرك امور توسط شهرداري
مربوطه انجام خواهد شد.
*****************************************************************************
پرسش :
مرجع صدور پروانه ساختماني واحدهاي شهرك
هاي صنعتي مصوب مراجع مربوطه براساس ضوابط
و مقررات كدام مرجع يا تشكيلات خواهد بود
و بر اساس كدام بند يا تبصره قانوني تعيين
و اقدام مي گردد؟
پاسخ :
در خصوص واحدهاي شهرك صنعتي مصوب بر اساس
بند 7 قانون تأسيس شركت شهركهاي صنعتي
ايران مصوب هيئت محترم وزيران در تاريخ
23/3/62 واگذاري اراضي به متقاضيان و
حدود و شرايط و نحوه عمل در اين خصوص در
اختيار مسئولان شهرك صنعتي است كه بر اساس
آئين نامه اجرائي قانون مذكور عمل خواهد
شد. ضمناً به استناد تبصره 3 ماده 4 آئين
نامه مربوط به استفاده از اراضي احداث بنا
و تأسيسات در خارج از محدوده قانوني و
حريم شهرها مصوب 27/2/55 كليه ضوابط
مقرر در طرحهاي توسعه و عمران (جامع)
ناحيه اي مصوب در جاهايي كه مصوب دارند
ضروري است.
*****************************************************************************
پرسش :
مرجع صدور پروانه ساختماني مجموعه هاي
سكونتي و يا ساير شهركهاي غير مصوب شوراي
عالي شهرسازي و معماري كه به تصويب مراجع
استاني رسيده باشد كدام است و براساس كدام
بند يا محل قانوني تعيين و اقدام مي گردد؟
پاسخ :
كلاً موافقت احداث شهرك مي بايست به تصويب
شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران برسد و
اصولاً صدور پروانه در خارج از محدوده
قانوني و حريم شهرها به موجب ماده 6 آئين
نامه احداث بنا مصوب 27/2/55 به عهده
مرجعي خواهد بود كه در هر ناحيه توسط
استاندار تعيين مي گردد.
*****************************************************************************
پرسش :
آيا بررسي موضوعات مربوط به ساخت و ساز در
حوزه استحفاظي شهرها قابل طرح در كميسيون
ماده 13 مي باشد؟
پاسخ :
بررسي موضوعات مربوط به ساخت و ساز در
حوزه استحفاظي شهرها در ارتباط با وظايف
كميسيون ماده 13 نبود، و حوزه شمول وظايف
كميسيون مذكور اراضي خارج از حوزه
استحفاظي شهر مي باشد. درخصوص اراضي داخل
حوزه استحفاظي شهرداريها موظفند براساس
ضوابطي كه در طرح جامع مصوب هر شهر پيش
بيني گرديده است عمل نمايند. ضمناً چنانچه
درخصوص ضوابط مذكور تغييراتي مدنظر باشد،
مي بايست جهت اتخاذ تصميم نهايي موضوع
مطابق روند بررسي طرحهاي توسعه و عمران به
شورايعالي شهرسازي و معماري ايران احاله
گردد.
*****************************************************************************
پرسش :
مرجع رسيدگي به تخلفات ساختماني و شهرسازي
در محدوده شهرهاي جديد كدام مرجع مي باشد؟
پاسخ :
لايحه شهرهاي جديد كه در تاريخ 5/5/79
به تصويب هيئت محترم وزيران رسيده است به
منظور طي مراحل قانوني به مجلس شوراي
اسلامي تقديم شده است. لذا تا تصويب و
ابلاغ قانوني آن، مرجع رسيدگي به تخلفات
ساختماني و شهرسازي كماكان كميسيون موضوع
تبصره (2) بند (3) الحاقي به ماده 99
قانون شهرداريها مي باشد.
*****************************************************************************
پرسش :
مكاتبه اشخاص درخصوص حفظ حقوق همسايگي و
اشراف برخي ساختمانها ؟
پاسخ :
وزارت مسكن و شهرسازي به هنگام تهيه
طرحهاي توسعه شهري و در قالب ضوابط و
مقررات اجرايي طرحها ضوابط مورد نظر را به
تصويب مي رساند. علاوه بر ضوابط مزبور مي
توان به برخي مصوبات عمومي شوراي عالي از
قبيل ضوابط منطقه بندي مسكوني شهرها به
مجتمع آپارتماني، چند خانواري و تك واحدي
در جهت حفظ حقوق همسايگي در واحدهاي
مسكوني (به لحاظ نور، آفتاب و عدم اشراف)
مصوب 14/2/71 شوراي عالي شهرسازي و
معماري ايران و دستورالعمل كنترل تراكم
ساختماني و تعيين سطح اشغال در مناطق
مسكوني (براساس حفظ سرانه فضاي باز، تشويق
بلندمرتبه سازي، كاهش سطح زيربناي مسكوني
و عدم تفكيك) موضوع بند 6 همان مصوبه كه
به نوعي در جلوگيري از اشراف مؤثر است نيز
اشاره نموده است. ضمناً براساس بند 4 مصوب
اخيرالذكر، طراحان اين مجموعه ها بايد
گزارش امكانسنجي مربوط به تأمين نور
آفتاب و عدم اشراف را به تأييد مراجع صدور
پروانه ساختمان برسانند و در اين رابطه
مقررات ديگري وجود ندارد.
لازم به ذكر است براي موارد خاص مي بايست
موضوع از طريق مراجع صدور پروانه موررد
بررسي دقيق و همه جانبه قرار گيرد.
*****************************************************************************
پرسش :
نظر به اينكه بعضي از ساكنين مجتمع مسكوني
قصد دارند كه بالكن هاي خود را به داخل
آپارتمان اضافه نمايند و طبق بند ح ماده 4
قانون تملك آپارتمان ها نيز اين كار منع
شده است . لذا مستدعي است نظر خود را در
اين باره بفرمائيد.
پاسخ :
1- در ماده 4 قانون اصلاح قانون تملك
آپارتمان ها مصوب 11/3/76 بند ح پيش بيني
نشده است.
2- اقدام درخصوص مانحن فيه منوط است به
اخذ مجوز از شهرداري منطقه.
3- به استناد ماده 9 قانون تملك آپارتمان
ها در صورتي كه بالكن در مرعي و منظر باشد
هرگونه تغييري پس از اخذ مجوز از شهرداري،
نياز به موافقت اكثريت مساحتي مالكين
دارد.
*****************************************************************************
پرسش :
نظر به اينكه جلسه مجمع عمومي نوبت سوم
جهت تعيين هيات مديره مجتمع مسكوني در روز
جمعه بيستم آذرماه 80 تشكيل خواهد شد و
هيات مديره اعلام نموده كه طبق تبصره 5 از
ماده 9 اساسنامه شرط شركت در جلسه مجمع و
داشتن حق راي تسويه حساب كامل علي الحساب
شارژ به مبلغ 55 هزارتومان مي باشد و
استحضار داريد كه اساسنامه اين مجتمع
مغاير با مواد 4 و 24 آيين نامه اجرائي
قانون تملك آپارتمان ها و صرفا" توسط خود
اعضاء هيات مديره تنظيم شده است. لذا
مستدعي است دستور فرمائيد تذكرات مقتضي به
هيات مديره ابلاغ و مراتب به مالكين اعلام
گردد تا از حقوق قانوني خود مطلع شوند.
پاسخ :
حسب اعلام پاره اي از مالكين سومين مجمع
عمومي مالكين در ارتباط با انتخاب هيات
مديره جديد در تاريخ 30/9/80 در آن مجتمع
برگزار خواهد شد و به طوري كه مشاراليهم
اعلام داشته اند اشخاصي كه از بابت هزينه
هاي مشترك بدهي دارند، از شركت و دادن راي
در مجمع عمومي، منع شده اند (تبصره 5 ماده
9 اساسنامه مجتمع)، لذا خاطر نشان مي
سازد، در ماده 10 مكرر قانون تملك
آپارتمان ها چگونگي وصول هزينه هاي مشترك
، پيش بيني شده است، لذا محروم نمودن
اشخاص كه بدهي از بابت هزينه هاي مشترك
دارند از شركت در مجمع عمومي، فاقد مجوز
قانوني است و صرفا" مي توان در قالب ضمانت
اجراي قانوني نسبت به متخلفين اقدام نمود.
*****************************************************************************
پرسش :
توضيحا" به استحضار مي رساند كه اساسنامه
مجموعه مسكوني و تجاري در دفتر ثبت شركت
ها به ثبت رسيده است. با اجازه اساتيد و
كارشناسان محترم سه سئوال به شرح زير مطرح
و تقاضاي پاسخ مقتضي مي نمايد.
1-
آيا رعايت ماده 15 اصلاح قانون تملك
آپارتمان ها مصوبه 11/6/1376 براي تمام
مجتمع هاي بزرگ و كوچك الزامي مي باشد؟
2-
درخصوص مجتمع هاي بزرگ مسكوني تجاري
تسليم كداميك از مصوبات مجامع عمومي و
مدارك مربوط به آن ها به وزارتين مسكن
وشهرسازي و دادگستري (اداره ثبت شركتها)
الزامي است لطفا راهنمايي فرمائيد؟
3-
چنانچه مالكين (موكلين) كه در خارج از
تهران يا ايران باشند و بخواهند از حق
قانوني خود استفاده نموده و وكالت كتبي
خود را به وسيله پست ويا پست تصويري(بدون
مراجعه به دفاتر اسناد رسمي ويا دفاتر
كنسولگري در خارج) براي همسايگان خود كه
در مجموعه مسكوني و تجاري ساكن مي باشند
به منظور شركت در جلسات مجامع عمومي و
دادن راي به كانديدهاي هيات مديره و خزانه
داران و بازرسان مورد نظر خود بفرستند آيا
چنين وكالتنامه هايي از نظر حقوقي نافذ و
معتبر مي باشد يا خير؟
با توجه به در پيش بودن انتخابات هيات
مديره مجموعه و رفع ابهامات موجود بينهايت
سپاسگذار خواهيم شد دستور فرمايند نظر آن
دفتر حقوقي را در اسرع وقت ممكن اعلام
نمايند.
پاسخ :
1- وفق ماده 15 اصلاح قانون تملك
آپارتمان ها مصوب 11/3/76، ثبت اساسنامه
الزامي نمي باشد لكن در صورت موافقت
اكثريت مساحتي مالكين مي توان نسبت به ثبت
آن اقدام نمود.
2- تصميمات مجمع عمومي كه حاوي انتخاب
هيات مديره مجتمع باشد بايد ظرف ده روز به
وزارت مسكن وشهرسازي اعلام و اگر اساسنامه
مجتمع به ثبت رسيده بايد كليه صورت جلسات
مجامع عمومي و عزل و نصب هاي مديران به
ثبت شركت ها اعلام و در روزنامه رسمي درج
شود.
3- منظور از وكالتنامه معتبر در متن آيين
نامه، وكالت نامه يا معرفي نامه اي است كه
صحت امضاي مالك توسط هيات مديره يا رئيس
مجمع عمومي محرز باشد، در اين صورت الزام
تنظيم و ثبت آن در دفتر اسناد رسمي يا
مراجع رسمي ديگر نمي باشد.
*****************************************************************************
پرسش :
1- آيا در مجامع عمومي فوق العاده يا عادي
در صورت رسيدن به حد نصاب كليه تصميمات با
راي اكثريت حاضرين معتبر است يا با راي
حاضريني كه اكثريت مساحت قسمت هاي اختصاصي
را مالك مي باشند. به عبارت ديگر ملاك
تصميم گيري اكثريت عددي است يا اكثريت
مساحت اختصاصي؟ جهت شفافيت كامل مسئله
لطفا" با ذكر مثال توضيح دهيد .
2- آيا در مجامع عمومي فوق العاده يا
عادي ارزش ملك در راي گيري و تصميم گيري
تاثيري دارد؟
3- آيا قوانين مربوط به تملك آپارتمانها
و اساسنامه هاي مربوطه بين واحدهاي تجاري،
اداري، مسكوني تفاوتي ميباشد؟ و اگر در يك
مجتمع دو نوع واحد يعني تجاري و اداري
وجود داشته آيا بين آنها تفاوتي از لحاظ
قوانين موجود وجود دارد؟
پاسخ :
1- به منظور رسميت مجمع عمومي جهت انتخاب
هيات مديره وفق ماده 8 آيين نامه اجرايي
قانون تملك آپارتمانها، حضور مالكين بيش
از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي يا
نماينده آنان ضروري است لكن چنانچه حد
نصاب مذكور در جلسه اول و دوم حاصل نگرديد
جلسه سوم با حضور عده حاضر درجلسه رسميت
خواهد يافت.
2- ارزش ملك تاثيري در ميزان راي مالكين
يا نماينده آنان ندارد.
3- باتوجه به مادتين (1 و 7 ) قانون تملك
آپارتمانها، مالكيت در آپارتمانهاي مختلف
محلهاي پيشه و سكناي يك ساختمان مشمول
قانون مذكور مي باشد و اداره امور ساختمان
اعم از تجاري، اداري، مسكوني، بايستي با
رعايت ضوابط مقرر در قانون انجام پذيرد.
*****************************************************************************
پرسش :
مجمع عمومي نوبت سوم مجتمع مسكوني برگزار
گرديد و چهار عضو اصلي و يك نفر خزانه دار
انتخاب گرديد كه در طول يك سال يك نفر از
اعضا اصلي متاسفانه در گذشت و خزانه دار
نير در پايان سال مالي استعفا نمود كه در
مجمع عمومي نوبت سوم ساليه در تاريخ
19/3/1381 برگزار گرديد يك نفر خزانه دار
به جاي ايشان انتخاب گرديد و يك نفر هم به
عنوان عضو علي البدل انتخاب شد و پس از
اين انتخابات دو نفر از اعضاي اصلي نيز
استعفا نمودند حال باتوجه به اختلاف
نظرهايي كه بين ساكنين در مورد تفيهم از
ماده 15 و 16 و تبصره ماده 16 مي باشد كه
مي گويند:
ماده 15 آيين نامه اجرايي قانون تملك
آپارتمانها: تعداد مديران فرد مي باشد و
مدت ماموريت مدير يا مديران 2 سال شمسي مي
باشد.
ماده 16 آيين نامه اجرائي قانون تملك
آپارتمانها: در صورت استعفا، فوت عزل يا
حجر مدير يا مديران قبل از انقصاء مدت
مجمع عمومي فوق العاده به منظور انتخاب
جانشين تشكيل مي گردد.
حال مستدعي است به منظور رعايت قانون و
رفع اختلاف نظر بين ساكنين باتوجه به
موارد مشروحه تجديد انتخابات طبق تبصره
ماده 16 و استعفاء سه نفر و فوت يك نفر از
اعضاء اصلي باتوجه به قبل از پايان دوران
دوساله آيا بايستي تجديد انتخابات نمود يا
خير؟
پاسخ :
وفق ماده 16 آيين نامه اجرايي قانون تملك
آپارتمان ها، در صورت استعفاء، فوت، عزل
يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاء مدت،
مجمع عمومي فوق العاده به منظور انتخاب
جانشين تشكيل خواهدشد، لذا در صورتي كه
تشكيل مجمع عمومي فوق العاده به منظور
انتخاب دو نفر عضو اصلي هيات مديره قبل از
موعد مقرر بوده مراتب را با ذكر مورد و
ارسال مدارك مربوطه به اين دفتر اعلام
فرمايند.
*****************************************************************************
پرسش :
1-
چنانچه تبصره 2 ماده 4 قانون تحقق نيافته
باشد، آيا مجمع عمومي مجاز است به جز
تقسيم هزينه هاي مشترك براساس اين ماده ،
رويه ديگري را در نظر بگيرد؟
2-
آيا بدون كسب مجوز از تمامي و فرد فرد
مالكين، مجمع عمومي مجاز است نحوه استفاده
بخشي از قسمت هاي مشترك را تغيير دهد و يا
بخشي از آن را به ديگري اجاره دهد؟
3-
آيا بدون كسب مجوز از تمامي و فرد فرد
مالكين، هيات مديره ويا مجمع عمومي مجاز
است بخشي از قسمت ها و تاسيسات مشترك را
به غير فروخته يا واگذار نمايند؟
4-
منظور از " وكالت نامه معتبر" در ماده 9
آيين نامه اجرائي قانون چيست؟ آيا وكالت
نامه الزاما" بايد در دفاتر اسناد رسمي
تنظيم شده باشد؟ آيا هيات مديره ويا مجمع
عمومي مي توانند وكالت نامه معتبر را
منحصر به وكالت نامه تنظيم شده در دفاتر
اسناد رسمي بنمايند؟
5-
با عنايت به ماده 16 آيين نامه اجرائي كه
تشكيل مجمع عمومي فوق العاده را جهت تعيين
حتي يك مدير در صورت هاي ذكر شده الزامي
نموده است. آيا يك مجتمع مي تواند عضو علي
البدل انتخاب نموده و به جاي برگزاري
انتخابات براي تعيين يك يا دو مدير از عضو
يا اعضاي علي البدل استفاده نمايد؟
6-
آيا مجمع عمومي مي تواند در تبصره 1 ماده
16 تعداد "سه نفر" را به "چهارنفر" افزايش
دهد؟
7-
در تبصره 1 ماده 16 منظور از " تجديد
انتخابات " چيست؟ آيا بايد براي انتخاب
تمامي اعضاي هيات مديره انتخابات مجدد
برگزار نمود و يا فقط افراد مستعفي؟
8-
در صورتي كه در جلسه مجمع عمومي بحث و
تصميم گيري نسبت به كليه موارد مذكور در
دستور جلسه در يك جلسه امكان پذير نبوده و
جلسه با اعلام تنفس تعطيل شد، تاريخ و
زمان دقيق جلسه بعدي توسط مجمع عمومي
تعيين خواهد شد ويا توسط هيات رئيسه مجمع
به تنهايي؟
9-
در مجامعي كه انتخابات هيات مديره برگزار
نمي گردد، آيا رئيس هيات مديره مي تواند
رئيس مجمع نيز باشد؟
10-
چنانچه در ميان دوره فعاليت يك هيات مديره
براساس تبصره 1 ماده 16 هيات مديره جديدي
براي مجتمع انتخاب گرديد، آيا مدت دو سال
خدمت آنان از زمان برگزاري انتخابات جديد
محاسبه خواهد شد يا انتخابات قبلي؟
پاسخ :
1-
در صورت عدم حصول موافقت موضوع تبصره 2
ماده 4 قانون تملك آپارتمانها، بايد ترتيب
مقرر در اصل ماده 4 رعايت گردد.
2-
از آنجا كه درخصوص پاسخ سوالات بندهاي 2 و
3، دائر بر فروش، اجاره و .... قسمت
مشاعات صراحتي در قانون مشهود نيست، لذا
اظهار نظر مقدور نمي باشد.
3-
در رابطه با سوال چهار، اعلام مي دارد از
آنجا كه تعريف وكالتنامه معتبر در ماده 9
آيين نامه اجرايي نيامده نظر مشورتي دفتر
اين است كه در صورتي كه صحت وكالت نامه
ارائه شده از سوي مدير يا مديران احراز
گردد، نيازي به وكالتنامه محضري نمي باشد.
4-
در پاسخ به سوال 5 به نظر مي رسد هرگونه
اتخاذ تصميم درخصوص عضو علي البدل منوط به
تصويب آن در اساسنامه مجتمع مي باشد.
5-
پاسخ سوال 6 منفي مي باشد.
6-
پاسخ سوال 7 بلي مي باشد.
7-
در پاسخ به بند 8 و 9 به نظر اين دفتر
تصميم با مجمع عمومي مالكين مي باشدو
8-
شروع خدمت اعضاي هيات مديره جديد از تاريخ
برگزاري انتخابات جديد است.
*****************************************************************************
پرسش:
دويست آپارتمان تجاري با زيربناي حدود
بيست و شش هزار مترمربع و حدود 690 واحد
مغازه تجاري با زيربنايي حدود پانزده هزار
مترمربع چند سالي است كه مورد بهره برداري
قرار گرفته است اخيرا" بحثي در مورد آراء
مالكين در مجامع مطرح شده است سوال از آن
اداره محترم اين است كه باتوجه به اينكه
طبق قانون تملك آپارتمانها اصولا تشكيل و
رسميت مجامع با حضور مالكين بيش از پنجاه
درصد سطح اشغال بوده و ضمنا" تعيين اكثريت
وجه شارژ بر مبناي متراژ زيربنا مي باشد و
باعنايت به اينكه متراژ واحدهاي اين مجتمع
از 9 مترمربع تا چهارصد مترمربع متغير است
لذا مشخص فرماييد ميزان راي برمبناي
دارابودن متراژ زيربنا بوده يا برمبناي
هرواحد مي باشد؟
پاسخ:
همانطوري كه در ماده 9 آيين نامه مورد
اشاره آمده است، رسميت مجتمع عمومي مالكين
با حضور بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي
اختصاصي يا نماينده آنان خواهد بود. مگر
آنكه قسمت اخير تبصره ماده مذكور (سومين
جلسه) مورد نظر باشد كه با تعداده عده
حاضر مجمع عمومي تشكيل و تصميمات جلسه
اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر مي
باشد.
*****************************************************************************
پرسش و پاسخ
