اين تحولات چنان تأثير گذار بود كه موجب كاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدي قيمت مسكن در سراسر كشور شد و گاه چنان بزرگ كه همانند مسكن مهر بيش از سه ميليون نفر را در بر گرفت.سياستهاي دولت در بخش مسكن در سالي كه پشت سر گذاشتيم بيشتر معطوف به متعادل سازيبازار مسكن بود تا شايد بتواند تب و تاب ناشي از افزايش يكباره قيمت مسكن را كه از اواخر سال ۸۵ آغاز شده بود را فروبنشاند.تصويب قانون ساماندهي مسكن، اجرايي شدن مسكن مهر، كاهش قيمت مسكن، اجراي كد رهگيري و اعمال ماليات مضاعف بر مسكن از اين جمله اند.

جامع ترين قانون ۳۰ ساله بخش مسكن

دولت در خرداد ماه سال گذشته قانوني را ابلاغ كرد كه سومين قانون تأثير گذار بر بخش مسكن در سال هاي پس از انقلاب اسلامي به شمار مي رود.قبل از تصويب اين قانون، قانون زمين شهري و مقررات ملي ساختمان از سياستگذاري هاي مهم در رابطه با بخش مسكن بوده است.

هرچند رويكرد اصلي قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن، حمايت از توليد مسكن اقشار كم درآمد، خيرين مسكن ساز، توسعه املاك روستايي، تأمين مسكن پرسنل، بازنشستگان و مديران دستگاه هاي دولتي و نيز بازسازي بافت هاي فرسوده شهري بود ولي بدون شك دولت نهم مي خواست تصويب قانوني را در كارنامه بخش مسكن خود بر جاي بگذارد كه همواره به عنوان نمره ممتازي بدرخشد چرا كه با تصويب اين قانون و حتي با روي كار آمدن دولت هاي بعدي، سياستگذاران فعلي بخش مسكن مطمئن خواهند بود كه خللي در روند اجراي طرح هايي در دولت نهم بنا نهاده شده وارد نخواهد شد.در واقع دولت سياست هاي بخش مسكن خود را از طريق به قانون درآوردن آن بيمه كرد.

ورود مسكن مهر به مرحله اجرا

دولت براي تحقق شعار خود مبني بر تأمين مسكن اقشار كم درآمد از سال ۸۶ اجراي طرحي را در دستور كار خود قرار داد كه بي شك در برگيرنده ترينطرح براي اقشار كم درآمد به شمار مي رود.هدف اصلي اين طرح كه به زمينهاي ۹۹ سالهنيز شهرت دارد حذف قيمت زمين از مسكن است.

همانگونه كه مطالعات حوزه مسكن در نقاط مختلف كشور نشان مي دهد سهم زمين از قيمت مسكن در شهرهاي كوچك ۲۰ درصد، شهر هاي متوسط و بزرگ ۲۰ تا ۵۰ درصد و در كلانشهر تهران سهم زمين از قيمت مسكن ۷۰ درصد است و اگر دولت بتواند به اين مهم دست يابد گام بزرگي براي تأمين مسكن اقشار كم درآمد از طريق كاهش قابل ملاحظه قيمت تمام شده مسكن بر داشته است.

تاكنون بيش از سه ميليون نفر براي دريافت زمين هاي ۹۹ ساله در كشور ثبت نامكرده اند كه تاكنون به يك ميليون و ۳۰۰ هزار نفر زمين واگذار شده و ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسكوني مهر وارد مرحله اجرايي شده است.

شفاف شدن معاملات مسكن

شوراي مسكن كه سال ۸۶ با دستور رئيس جمهور و براي ساماندهي بازار مسكن تشكيل شد اوايل سال گذشته با هدف كنترل تجارت مسكن تصويب كرد تا سامانه جامع براي ثبت معاملات مسكن طراحي شود. اين سامانه كه از اول آذرماه ۸۷ به اجرا درآمده مي تواند جلوي بسياري از سوداگري هاي بازار مسكن را بگيرد چرا كه عمده نابساماني اين بخش ناشي از فعاليت هاي سوداگرانه كساني است كه با انجام معاملات كاذب و پي درپي مسكن سودهاي نامتعارفي را به جيب مي زنند.

گفته مي شود ۹۰ درصد معاملات مسكن تا پيش از اجراي اين سامانه در دست دلالان اين بخش بوده است. اميدواري هاي بسياري وجود دارد كه با فراگير شدن كد رهگيري ضمن شفاف شدن معاملات مسكن جلوي بسياري از فعاليت هاي سوداگرانه و كلاهبرداري ها گرفته شود.

كاهش ۳۰ درصدي قيمت مسكن

كاهش قابل توجه قيمت مسكن در سال گذشته را قطعاً بايد نقطه عطف سياست هاي بخش مسكن در سال ۸۷ قلمداد كرد؛ چرا كه با سپري شدن بيش از ۸ ماه از سال ۸۷ نشانه هاي بازار مسكن حكايت از توقف رشد فزاينده قيمت ها و بازگشت دوره ركود بود و با اين اتفاق سومين سيكل ركود و رونق بازار مسكن در طي ۱۵ سال اخير كامل شد. در اين مدت بخش مسكن سه دوره ركود و رونق را تجربه كرده است. در دوره نخست كه طي سال هاي ۷۵-71 به وقوع پيوسته شاخص قيمت مسكن تا ۳۱۰ افزايش يافت يعني قيمت مسكن طي اين مدت ۳‎/۱ برابر شد.

در دوره دوم كه طي سال هاي ۸۲-78 رخ داد عدد شاخص به ۳۸۰ رسيد، به عبارت ديگر قيمت ها حدود ۳‎/۴ برابر رشد كرد. در دوره سوم نيز كه در سال ۸۶-84 صورت گرفت عدد شاخص تا ۲۶۰ رشد كرد و قيمت مسكن ۲‎/۳ برابر شد. هر چند بسياري از كارشناسان كاهش ۳۰ درصدي قيمت مسكن را پس از اين دوره مرهون كنترل مناسب نقدينگي، خروج يك ميليون و ۳۰۰ هزار تقاضا از طريق مسكن مهر و اجراي كد معاملات رهگيري مسكن مي دانند ولي كاهش قدرت خريد مردم نيز در اين مسئله بي تأثير نبوده است.

فعالان بخش مسكن با توجه به ادامه سياست هاي دولت در بخش مسكن سال آرام و بدون فراز و نشيبي را براي قيمت مسكن در سال جاري پيش بيني مي كنند. ترديدي نيست كه چنانچه دولت بتواند در مقابل فشارهاي موجود در بازار مسكن ايستادگي كند، طرح هاي مسكن مهر، كد رهگيري و ماليات بر معاملات مكرر مسكن را با جديت دنبال كند و با بهانه ركود در بازار در دام سوداگران مسكن نيفتد و تقاضاي مسكن را تحريك ننمايد مطمئناً سال ۸۸ براي مسكن سال سقوط قيمت ها و آرامش براي مصرف كنندگان خواهد بود.

افزايش كاذب قيمت مسكن را نخواهيم داشت

اين پيش بيني ها در حالي است كه مديركل دفتر برنامه ريزي اقتصاد مسكن در آغاز سال جديد گفته است : قيمت مسكن در سال ۸۸ با توجه به ادامه سياست هاي دولت با ثبات خواهد بود وخوشبختانه زمينه اي براي سوداگري و افزايش كاذب قيمت ها وجود ندارد.

محمود جهاني در اين باره اذعان داشته است: نه تنها هيچ نشانه اي مبني بر افزايش قيمت مسكن در بازار وجود ندارد بلكه با كنترل عوامل برون زاي افزايش قيمت، تثبيت بازار مسكن در سال ۸۸ دنبال خواهد شد.وي از افزايش نقدينگي در سال هاي اخير به عنوان يكي از مهمترين عوامل برون زاي رشد كاذب قيمت ها نام برد و گفت: خوشبختانه در سال ۸۷ رشد نقدينگي بشدت كنترل شد به گونه اي كه اين رشد به كمتر از ۴ درصدرسيد و اين در حالي است كه رشد نقدينگي طي ۳۰ سال گذشته به طور ميانگين ۲۹ درصد بوده است.

جهاني اظهار اميدواري كرد با ادامه سياست هاي دولت نقدينگي در سال ۸۸ نيز تحت كنترل باشد.وي افزود: از سوي ديگر با كاهش قيمت نهاده هاي مصالح ساختماني در سال ،۸۷ قيمت تمام شده مسكن كاهش يافته و در عين حال زمينه توليد قابل توجه مسكن فراهم است.

وي سال ۸۸ را سال ظرفيت سازي براي توليد و سرمايه گذاري مسكن عنوان و تصريح كرد: بخش مسكن در سال هاي ۸۶ و ۸۷ به بالاترين ركود توليد سال هاي اخير دست يافت و انتظار مي رود سال جاري نيز اين روند ادامه يابد.

بخش مسكن در سال ۸۷ علي رغم ركود در بازار با ركود در توليد مواجه نبود.مديركل دفتر برنامه ريزي اقتصاد مسكن با اشاره به اين كه در سال ۸۷ بالغ بر ۲۰۰ هزار پروانه ساختماني براي مسكن ۹۹ ساله (مهر) صادر شد، افزود: پيش بيني مي كنيم در سال جاري حداقل ۶۰۰ هزار واحد مسكوني ديگر در مسكن مهر پروانه ساختماني دريافت كنند كه با احتساب نوسازي حداقل يكصدهزار واحد مسكوني در بافت هاي فرسوده، ساخت ۵۰ هزار مسكن اجاره اي، نوسازي۲۸۰ هزار واحد مسكوني روستايي و ساخت ۳۵۰ هزار واحد مسكوني توسط بخش خصوصي، ساخت مسكن در سال ۸۸ از مرز يك ميليون و ۲۰۰ هزار واحد مسكوني خواهد گذشت.

وي ادامه سياست مسكن مهر، توسعه ورود فناوري نوين به صنعت ساختمان كشور، گسترش استفاده از شيوه هاي نوين در تأمين مالي بخش مسكن و ادامه نوسازي بافت هاي فرسوده را از جمله مهمترين اولويت هاي بخش مسكن درسال ۸۸ خواند و افزود: سال جاري سالي خاص براي بخش مسكن است.

وي گفت: سال ۸۸ از يك سو سال پاياني برنامه چهارم و از سوي ديگر سال پايه براي برنامه پنجم است لذا در سال جاري به ظرفيت سازي براي توليد ۱‎/۵ ميليونواحد مسكوني توجه ويژه اي خواهد شد.آمار رشد جمعيت نشان مي دهد در سال هاي ۹۱ و ۹۲ بالاترين نياز به مسكن وجود خواهد داشت زيرا متولدين سال هاي انقلاب در اين سال ها به سن ازدواج و تقاضاي مسكن خواهند رسيد.